Credito ‘garantito’ da un’ipoteca per un importo comprensivo di capitale ed interessi: come distinguere tra prelazione e rango chirografario

Se il creditore, nei confronti di un imprenditore poi fallito, ha iscritto, a garanzia del proprio credito per la restituzione di un mutuo in rate di importo conglobante unitariamente capitale ed interessi, un’ipoteca per un importo globale comprensivo di capitale ed interessi, dopo avere previamente stipulato un patto di iscrizione preventiva relativo ad un maggior numero di annualità di interessi, ai fini dell’ammissione di quel credito al passivo fallimentare in rango prelatizio o chirografario occorre sempre scindere, prima, nell’ambito del credito conglobato, le componenti relative al capitale ed agli interessi, e poi, per quanto attiene al credito per capitale, ammetterlo in via di prelazione ipotecaria e, per quanto attiene al credito per interessi, ammetterlo al rango prelatizio o chirografario, sulla base della disciplina dettata dal Codice Civile.
Questo il quadro tracciato dai giudici (ordinanza numero 26010 del 30 settembre 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in merito alla possibile ammissione al passivo fallimentare di una ‘s.r.l.’ di un credito, traente origine da un contratto di mutuo fondiario per un importo di oltre 830mila euro dalla data del fallimento fino alla data della vendita dei beni, in via ipotecaria, e per un importo di quasi 75mila euro per interessi, maturati prima del fallimento, in chirografo.
Nella specifica vicenda vi sono alcuni elementi certi. È stata chiesta l’ammissione al passivo del complessivo credito maturato alla data dell’estinzione del mutuo fondiario, per una cifra pari quasi 906mila euro (oltre 663mila euro per capitale a scadere ed oltre 242mila euro per rate insolute). A fronte di tali dati, il Tribunale, sulla scorta delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, ha scorporato dalle rate semestrali non pagate dal mutuatario la somma pari a quasi 75mila euro, costituita dagli interessi corrispettivi, ammettendoli al passivo del fallimento in via chirografaria.
Ciò detto, è vero, annotano i magistrati di Cassazione, che, secondo un preciso orientamento, nell’ipotesi di inadempimento del mutuatario e di risoluzione del rapporto di mutuo, il mutuatario deve provvedere, oltre al pagamento integrale delle rate già scadute (non travolte dalla risoluzione, che non opera retroattivamente nei contratti di durata, quali il mutuo) alla immediata restituzione della quota di capitale ancora dovuta, ma non al pagamento degli interessi conglobati nelle semestralità a scadere, dovendosi invece calcolare, sul credito così determinato, gli interessi di mora ad un tasso corrispondente a quello contrattualmente pattuito, se superiore al tasso legale, secondo quanto previsto dal Codice Civile, ma, tuttavia, va rilevato che l’importo, costituito dagli interessi corrispettivi che compongono le rate semestrali di ammortamento già scadute, integralmente dovuto dal mutuatario, rimane assoggettato, ai fini della sua collocazione, al regime temporale che limita la garanzia ipotecaria degli interessi a due annualità precedenti e non pagate e all’annualità in corso alla data della dichiarazione di fallimento.
In particolare, è escluso che la rata possa configurarsi un unicum, con conseguente indiscriminata estensione del privilegio ipotecario agli interessi pattuiti equiparati al capitale. Pertanto, nel caso in cui il creditore abbia iscritto, nei confronti di un imprenditore poi fallito, a garanzia del proprio credito per la restituzione di un mutuo in rate di importo conglobante unitariamente capitale ed interessi, un’ipoteca per un importo globale comprensivo di capitale ed interessi, dopo avere previamente stipulato un patto di iscrizione preventiva relativo ad un maggior numero di annualità di interessi, ai fini dell’ammissione di quel credito al passivo fallimentare in rango prelatizio o chirografario occorre sempre: prima, scindere, nell’ambito del credito conglobato, le componenti relative al capitale ed agli interessi; poi, per quanto attiene al credito per capitale, ammetterlo in via di prelazione ipotecaria e, per quanto attiene al credito per interessi, ammetterlo al rango prelatizio o chirografario sulla base della disciplina dettata dal Codice Civile.
Dunque, la capitalizzazione degli interessi nell’ambito del piano di ammortamento del mutuo non incide sul regime della prelazione ipotecaria sugli interessi, regime normativo, contenuto nel Codice Civile, da considerarsi inderogabile come si desume dall’esplicito divieto di pattuizione dell’estensione del rango ipotecario ad un numero maggiore di tre annualità.
Correttamente, quindi, il Tribunale, una volta accertato il superamento del limite temporale previsto dalla citata normativa, ha degradato a chirografo il credito per gli interessi conglobati nelle rate di ammortamento non pagate prima della risoluzione del contratto, chiosano i magistrati di Cassazione, ribadendo che, nel mutuo fondiario restituito mediante rate che conglobano capitale e interessi, ai fini dell’ammissione al passivo fallimentare del credito del mutuante assistito da ipoteca, la rata non può considerarsi un unicum inscindibile, occorrendo separare, nell’ambito di ciascuna scadenza, la quota capitale dalla quota interessi, sicché solo il capitale gode del privilegio ipotecario senza limiti temporali, mentre gli interessi corrispettivi – anche se relativi a rate già scadute alla data di risoluzione del contratto e pur integralmente dovuti – sono assistiti da prelazione ipotecaria esclusivamente nei limiti temporali inderogabili stabiliti dal combinato disposto del Codice Civile e della legge fallimentare, restando per l’eccedenza degradati a chirografo, a nulla rilevando la capitalizzazione effettuata nel piano di ammortamento.